美國式炒房和中國式炒房的不同之處

所謂Flipping或者說短期的“炒房”，就是能夠通過打折扣的情況下買到房子，比如民用住宅，商業(yè)住宅；然后通過進(jìn)行裝修、或者其他手段，能夠把價(jià)格推高，然后在短期內(nèi)賣掉。中國人炒房聞名世界，美國人其實(shí)也炒房，但與中國人拿錢上的“硬買”相比，他們的方式更為隱蔽，所以不為大多數(shù)人所知。

美國式炒房和中國式炒房的不同

二者操作的差異，從根本上講，是房地產(chǎn)市場環(huán)境不同所決定的。

美國的房地產(chǎn)市場與中國很顯著的一個(gè)差異，就是房屋的主流類型不同。美國最主流的房屋是中國人所說的“獨(dú)棟別墅”。這種在中國屬高端住宅的房屋，在美國屬最為普遍最為普通的住宅。

這種獨(dú)門獨(dú)院的住宅有一個(gè)特點(diǎn)，就是每家都不一樣。你家可能是5年前剛建造的，你的鄰居的房子則可能已經(jīng)有40年；你干凈整潔甚至有點(diǎn)潔癖，鄰居可能是個(gè)集物癖，家里無用的垃圾成山；你不喜歡游泳，但是鄰居在并不寬敞的院子里挖了個(gè)游泳池；你家的屋頂?shù)鼗鶝]問題，但鄰居家的房子可能屋頂早已需要大修。

中國同一個(gè)小區(qū)里的住宅，質(zhì)量不會相差太大，但美國鄰里間的房子可以有天壤之別。這為美國的炒房形成了一個(gè)基本前提。

找到那些破舊的房子，低價(jià)拿到手——這是美國炒房客的思維。對于中國人來說，漂亮和完美的房子讓他們心動(dòng)；而對于美國的投資者，越是破爛不堪的房子，越讓他們眼里放光。

投資者首先要想方設(shè)法找到那些破舊的房子和它們的主人。很多時(shí)候，這些房子已經(jīng)空置，沒有人居住?；蛘撸瑢τ谧≡诜孔永锏娜藖碚f，這棟房子已經(jīng)是個(gè)包袱。投資者找到這些屋主，請他們喝杯咖啡，拍著胸脯說能幫他們解決掉包袱。然后投資者會給他們報(bào)一個(gè)相當(dāng)?shù)偷膬r(jià)格，并希望屋主不會因?yàn)楦械奖幻胺付芽Х缺に椤?/p>

如果屋主被說服了，投資者就能以低價(jià)拿到房產(chǎn)。此時(shí)他們可以選擇把銷售合同轉(zhuǎn)簽給專門做房屋整修的人，其間的差價(jià)便是他們的利潤；或者自己做整修，然后以市場價(jià)賣出去。這個(gè)過程叫做批發(fā)。也許那些拿著現(xiàn)金到美國去炒房的中國投資者，會成為這個(gè)鏈條上的終端買家。

“撿漏”這個(gè)詞，折射出中國投資者對這件事的基本理解。事實(shí)上，這非但不是撿漏，還是有系統(tǒng)性方法的一件事。

比如在房主宣布破產(chǎn)的時(shí)候，法庭會拍賣這個(gè)房屋；或者房主去世的時(shí)候，要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的時(shí)候，也需要拍賣這個(gè)房屋。還有一些諸如此類的其他特殊情況。房子除了打折之外，即使沒有折扣，通過加建等二次開發(fā)的手段，可以增值。比如，把一個(gè)小房子拆掉，重造一個(gè)大房子，就是一個(gè)盈利的很好的手段。

舉例來說，做批發(fā)的人非常清楚哪些人最有可能以低價(jià)出售自己的房子——破產(chǎn)的人、離婚的人、獲得遺產(chǎn)的人，或者是換工作馬上要去外地的人。相比賣房，這些人生活中有更重要的事情需要處理。

從哪里得到這些人的名單？很簡單。起碼前三種情況是在縣政府有記錄的，你只需要到縣政府去，對他們說“請給我一份過去30天里破產(chǎn)的、離婚的和獲得遺產(chǎn)的人的名單”，政府的工作人員就會賣給你一份。

還有那些欠了房貸的人的名單，你也可以從銀行那里要到。投資者通常想要那些已經(jīng)欠了兩個(gè)月房貸的人的名單，因?yàn)樵儆幸粋€(gè)月，這些人就會因?yàn)檫€不上貸款而對房子喪失贖回權(quán)。這個(gè)時(shí)候，投資者有很大的機(jī)會跟屋主談一個(gè)相當(dāng)劃算的“接手”方案出來。

當(dāng)然，這些名單通常只包含屋主的姓名和房屋地址，并不含他們的電話、社會安全號等信息，所以不涉及個(gè)人信息的泄露。

拿到了名單，投資者的下一步就是給這些屋主寄信。他們信奉“直郵”（direct mail）這種傳統(tǒng)的方式，而不是通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系他們。在美國，幷不是所有人都用臉書，但每個(gè)人都會有一個(gè)信箱。所以，通過寄信，你能聯(lián)系到任何人。

炒房者在直郵這件事上可以說是挖空了心思。比如，為了提高信件的打開率，他們總結(jié)的規(guī)律是：信封上收件人姓名地址用紅筆手寫，打開率是打印版信封的四倍。

這還不夠。為了提高寄信的效率，他們研發(fā)出來能夠模擬手寫筆跡的機(jī)器人，一排機(jī)器人同時(shí)握筆“手寫”信封的場景蔚為壯觀。

買到破房子之后該估算翻新的費(fèi)用

首先第一步要要確認(rèn)一下你想要做什么，就是所謂的scope work。這個(gè)只是靠經(jīng)驗(yàn)，然后你要看剛才說的comparable service?？茨阒車姆孔佣际鞘裁辞闆r，都是比較新還是比較舊啊。

另外一個(gè)就是你自己要決定你要修到什么樣的程度？比你其他所有的房子修的都好嗎？還是你不修得一般就可以，還是什么修一點(diǎn)點(diǎn)就可以？這個(gè)沒有什么對錯(cuò)之分，因?yàn)槟阈拊蕉嗟脑捘腔ǖ臅r(shí)間越長費(fèi)用當(dāng)然也越來越高。你的回報(bào)率未必很好。但是你如果不修的話，那么買的人就很少就很難賣。具體怎么做要具體情況具體分析，每個(gè)人的情況不一樣，每個(gè)房子的情況也不一樣。這個(gè)要按個(gè)案來分析和做決定了。這是第一步。

第二步就是要算具體怎么做的費(fèi)用了。房屋翻修大致可以分為這幾種類型：第一種就是做所謂的簡單的、表面上的修理， 就是所謂cosmetic remodel。就是把一部分東西，比如廚房洗手間拔掉，然后原來的位置上的重新?lián)Q上櫥柜之類的東西。這種情況下，你會做得非?？?，但是問題是增值的空間可能不一定是最大化的。很多老房子的結(jié)構(gòu)跟現(xiàn)在人們所喜歡的可能會有些不一樣，比如，以前老房子是分成比較小的房間，又有正式的餐廳。現(xiàn)在大家可能更喜歡所謂的Open concept，就是把房間打開通亮，這樣可以大家可以互相交的多一點(diǎn)。所以說有利有弊吧。

第二種就是要解決這個(gè)問題，就是這些結(jié)構(gòu)性的變化。比如說把隔開的小房間的都打開，這樣的話大家覺得這可能比較舒服一些，更容易賣一些。另外，以前的老的老房子可能主臥都比較小，現(xiàn)在有所謂的master suite，就是說你要有一個(gè)自己的套房，這也是蠻好的一個(gè)套房。而且現(xiàn)在老齡化比較嚴(yán)重，很多人都用互聯(lián)網(wǎng)在家辦公，所以樓下有一個(gè)辦公室或者臥室也是很重要的事情。這些都會對增加房子的價(jià)格很有幫助。

第三，要做room edition，就是要增加你要增加幾個(gè)面積。這在高端的市場，尤其是最高端市場的增值空間比較大。因?yàn)楹芎唵?，你的零售價(jià)的單位價(jià)格要比你建筑施工的價(jià)格要高。所以中間的差價(jià)就是你利潤的一大部分。比如，在爾灣的話，你要建一個(gè)新房的話，大概250塊錢每平方英尺，你賣的價(jià)格是是450-550，你中間差價(jià)是250塊錢，就是你的利潤。

最后一點(diǎn)是時(shí)間最長、費(fèi)用最大、難度也最大的，就是房子重建。這個(gè)施工從建筑本身來講不難，實(shí)際上的要造新房的話，要比房屋翻修要簡單一些。至少從施工的角度來看是這樣。但是，如果你對建筑施工不了解的話，那就會有些難度。當(dāng)然了如果你要是能做到的話，這個(gè)增值空間應(yīng)該是最大的。這個(gè)道理是很明顯的。

一旦確定好你要做什么，是做簡單那種表面上的翻修呢？還是在結(jié)構(gòu)上的變化呢？還是增加房面積？還是新修？做完這樣的定位之后，你就可以找做施工的公司幫你做，然后讓他們給你一個(gè)報(bào)價(jià)。你可以和比三家到家之后，再挑個(gè)比較好的公司來做。

說老實(shí)話找到靠譜的施工公司是一件幷不件容易的事情。尤其是如果你對建筑施工不了解的話，請你這個(gè)一定要非常非常的小心。拿到報(bào)價(jià)之后就可以跟施工方的簽訂合同。然后一定要幷且每步都盯緊，就是把預(yù)算案和施工的質(zhì)量每一步都盯住了。這樣的話那盡量不要超過預(yù)算，大部分情況下都超，但是盡量超的要少一些，如果能在預(yù)算的10%之內(nèi)，不超過10%的話，算是非常好了。

經(jīng)常有人問，怎么去體算一些具體的數(shù)字呢？我今天就給大家提供粗魯?shù)母拍?，這個(gè)東西每個(gè)地方都不一樣。比如拿爾灣作為例子的話，內(nèi)陸的價(jià)格就完全不一樣，拉斯韋加斯就完全不一樣。所以我們講城縣這個(gè)地方，如果你要做簡單的cosmatic model，就是沒有結(jié)構(gòu)性的變化，只是簡單的換東西，價(jià)格在60-80美元每平方英尺左右。

如果你要是做全新的新房，建新的房子的話。如果在中端或者是中端偏上，比如爾灣的話，那大概是250塊錢左右每平方英尺。如果你要在新港是，那些所謂豪宅區(qū)左右的話，那就可能350塊錢以上是更高，350那種豪華市場的里還算是剛?cè)腴T的不算太高的，高端市場可能是500、600 或者 1000多。但對我們一般老百姓來說，在爾灣這種城縣，250應(yīng)該是一個(gè)比較合理的價(jià)位。

我剛才說的價(jià)格那是施工本身的費(fèi)用，不包括設(shè)計(jì)費(fèi)用：建筑師的設(shè)計(jì)費(fèi)用，室內(nèi)設(shè)計(jì)師的費(fèi)用，還有政府收的各種費(fèi)用，還有庭院等費(fèi)用，這些都不包括的。所以是要以報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，這只是給一個(gè)大概的概念讓大家了解一下這個(gè)市場。

如何快速轉(zhuǎn)手？

炒房的話，我知道華人一般不喜歡貸款，喜歡付現(xiàn)金。付現(xiàn)金的話你的carry cost，就是擁有這個(gè)房子的費(fèi)用，持有的成本不會太高。一個(gè)是因?yàn)槟愕姆康禺a(chǎn)稅，另外一個(gè)那就是你保險(xiǎn)，還有其他一些小的費(fèi)用就不是太明顯了。如果你要是希望提高回報(bào)率的話，那可以使用貸款作為杠桿。但是真的好的房子的機(jī)會是稍縱即逝的。所以貸款的話，銀行貸款一般不太可能。因?yàn)樗枰辽傩枰?0天45天。

賣房子有各種各樣的方法，比如放到網(wǎng)上賣啊出去買啊，但是最后歸根到底來講還是通過經(jīng)紀(jì)人來賣才是最快的，因?yàn)樗麄冞@個(gè)市場是最大的，而且他們是專業(yè)的。投資者需要找一個(gè)專業(yè)的，對flipping 對炒房有經(jīng)驗(yàn)的，或者比較熟悉的經(jīng)紀(jì)人會比較好。另外對于你那個(gè)小區(qū)比較了解的經(jīng)紀(jì)人也是非常好的。

跟經(jīng)紀(jì)人打交道需要注意到，因?yàn)槟悴皇且话愕姆恐?，你是投資人，所以你的需求可能會有所不同。比如說，對你來說可能賣的越快越好，這樣可以提高回報(bào)率，減輕資金壓力。

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