老海歸暢談購房經(jīng)

我本人在美國和中國都有過買房和租房的經(jīng)歷，現(xiàn)在比較中美兩國房地產(chǎn)市場(chǎng)的文章也很多，想談?wù)勛约簜€(gè)人這方面的感受。下面就和小編一起來了解下老海歸暢談購房經(jīng)的相關(guān)內(nèi)容吧。

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先從買房子方面看，中美房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算和個(gè)人對(duì)房?jī)r(jià)的期望值的差異很大。這個(gè)差異首先由面積的計(jì)算方法導(dǎo)致。

在美國，房子面積是以居住面積計(jì)算，這定義非常重要。比如，別墅的地下室如果沒有裝修過，就不能作為居住面積計(jì)算在內(nèi)，陽臺(tái)、車庫都不能計(jì)入面積。居住面積必須是室內(nèi)居住可用面積。美國房?jī)r(jià)廣告不以單位平方米多少美元來計(jì)算，因?yàn)楹芏嗝绹速I房子買的是獨(dú)棟別墅，而別墅的價(jià)格受到多方面影響，比如地區(qū)好壞、車庫多少、室外花園土地面積多少等因素。因此在美國看房子和價(jià)格，單純看所謂單位面積價(jià)格沒有太大意義，而是要看整個(gè)小區(qū)附近房子價(jià)位。

美國買房子，通常指的是郊區(qū)別墅，而不是公寓，公寓不是美國房地產(chǎn)的一個(gè)主流。一般美國獨(dú)棟別墅至少三臥起，聯(lián)體別墅兩臥起。臥室越多，自然價(jià)格也就越大。同一個(gè)區(qū)域內(nèi)，房子價(jià)格往往和臥室數(shù)量成正比，價(jià)格不是采用國內(nèi)的面積乘以單位價(jià)格來計(jì)算。只要粗看一下幾個(gè)臥室大概價(jià)位心理有數(shù)了。此外，別墅外的花園土地面積越多，總價(jià)也會(huì)越大。由于美國實(shí)行的是購房者土地永久擁有，因此室外花園面積對(duì)別墅總價(jià)有很大影響。

而中國房子面積計(jì)算是建筑面積。因此而派生出了另一個(gè)新名詞---得房率。所謂得房率，就是實(shí)際居住面積和建筑面積之比。如今，中國公寓的得房率越來越低，上海等地新房很多也只有70%。而且很多時(shí)候，我們把陽臺(tái)等地方都要算入總面積之內(nèi)。因此在對(duì)比中美房?jī)r(jià)中，國內(nèi)新聞報(bào)道中往往忽略了中國房?jī)r(jià)基于建筑面積而美國是基于居住面積。

拋開其他因素不談，光看這個(gè)價(jià)格差異，如果要比較中美房?jī)r(jià)，那么中國的單位每平米房?jī)r(jià)，必須除以得房率。一套100平米中國公寓，只能和美國一套70平米的公寓相比。從價(jià)格上來算，一套中國公寓價(jià)格是單位每平米20000元，得房率為70%，按照美國以及世界其他地區(qū)通用計(jì)算單位面積標(biāo)準(zhǔn)，中國單位面積房?jī)r(jià)應(yīng)該為20,000/70%= 28571元。以世界通用統(tǒng)計(jì)算法來看，中國的每平米單位房?jī)r(jià)從面積角度來說，至少被低估了30%。

其次，中國房?jī)r(jià)有毛坯房和裝修房的差別。毛坯房真的是水泥墻、水泥地和管子，廚房廁所什么都沒有，必須買房者自己一點(diǎn)點(diǎn)裝修。而在美國是沒有所謂毛坯房。美國普通中產(chǎn)階級(jí)社區(qū)的別墅或公寓(貧民窟或高犯罪率地區(qū)除外)，按照中國標(biāo)準(zhǔn)，都屬于精裝修。除了裝修之外，在美國房?jī)r(jià)中，同時(shí)包含了以下項(xiàng)目：

1、 所有室內(nèi)裝潢已經(jīng)完備，如地板、地毯、玻璃窗、墻紙/墻漆等全部是精裝修級(jí)別，無需賣主再自己費(fèi)心。

2、 廚房常用品如煤氣/電爐、烤箱、各種碗柜、儲(chǔ)藏柜、油煙機(jī)、冰箱等全部一應(yīng)俱全。

3、 盥洗室的浴缸、馬桶、臉盆、淋雨裝備、壁式儲(chǔ)藏柜、瓷磚等全部到位。

4、 家用洗衣機(jī)、烘干機(jī)包含在內(nèi)。

5、 室內(nèi)的中央空調(diào)全部完備，包括冷熱空調(diào)、熱水爐子等。

6、 防火、防煤氣預(yù)警裝置等等。

7、 如果有車庫，那么車庫、刷漆、自動(dòng)門系統(tǒng)等都完備。

在中國買賣房子時(shí)候，如果是新房，這些都要購房者額外自己掏錢去裝修和購買。如果是二手房交易，往往這些家具等要另外算錢。按照一般標(biāo)準(zhǔn)，在中國每平米的裝修價(jià)格在2000元，而這還是比較普通的裝修。一般來說，裝修電氣用品等費(fèi)用是中國單位房?jī)r(jià)的10%左右。

相比較，美國的房子價(jià)格包含了以上諸如裝修和用品全部計(jì)入總房?jī)r(jià)之中，而不是另外單算，房子是真正的可以拎包入住，還省去了金額較大的裝修和常用家用設(shè)備等。

因此要比較兩國房?jī)r(jià)，應(yīng)該從美國房?jī)r(jià)中剔除這些裝修和設(shè)備費(fèi)用，或者中國房?jī)r(jià)必須也加入相應(yīng)的費(fèi)用。也就是說，在比較中美房?jī)r(jià)時(shí)，除了面積上30%的差異，我們需要計(jì)入至少10%的裝修和設(shè)備成本。不然，這種比較的基數(shù)差異過大，從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來說，前提差異過大，可比性也就很低。

從我個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來看，如今中國城市商品房?jī)r(jià)格的絕對(duì)值雖然已經(jīng)很高，可是從國際通用標(biāo)準(zhǔn)(如美國房地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)算價(jià)格的前提和標(biāo)準(zhǔn))來看，中國房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格比市場(chǎng)交易標(biāo)價(jià)高出40%。 也就是說，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷售標(biāo)價(jià)為2萬/平米的房子，按照美國房產(chǎn)標(biāo)注計(jì)算，中國購房者是用2萬元買了相當(dāng)于0.6平米的房子，其實(shí)際購買價(jià)格是3萬3333元每平米。

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