亞太房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，投資存量有望超越美國(guó)

全球房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行預(yù)測(cè)，2011年亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)有良好表現(xiàn)，到年底其市場(chǎng)投資存量將超過(guò)美國(guó)。

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根據(jù)戴德梁行5月31日發(fā)布的2010年房地產(chǎn)投資報(bào)告，以固定匯率計(jì)算，2010年全球房地產(chǎn)投資物業(yè)市值增長(zhǎng)了3.4%，與此前2009年下降3 .0%形成鮮明對(duì)比，而其中亞太地區(qū)以14%的增長(zhǎng)獨(dú)占鰲頭。這使得亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模成為全球第二，與美國(guó)的差距也縮小至僅2000億美元。

數(shù)據(jù)顯示，亞太區(qū)的交易總量上升至1580億美元，超過(guò)2007年創(chuàng)下的1000億美元的水平，其占全球交易量的比例達(dá)到46%，首次超過(guò)歐洲，成為交易最活躍的地區(qū)。受其帶動(dòng)，全球投資規(guī)模去年強(qiáng)勁反彈76%，達(dá)到3420億美元。

戴德梁行全球研究部主管漢斯(H ans V rensen)表示，“亞太地區(qū)主要依賴于中國(guó)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，中國(guó)在2010年24%的市值增長(zhǎng)使其投資物業(yè)市值超過(guò)了1萬(wàn)億美元，與日本比肩。”

對(duì)于房地產(chǎn)投資的細(xì)分，漢斯表示，“投資增長(zhǎng)主要來(lái)自于股權(quán)投資，債權(quán)投資相對(duì)滯后。”報(bào)告指出，由于新的投資者趁市場(chǎng)萎靡且定價(jià)有吸引力之機(jī)重返商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，私募股權(quán)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，上升了11%，而債權(quán)市場(chǎng)則繼續(xù)艱難前行，僅增長(zhǎng)1%。而與此不同的是，亞太地區(qū)私募債權(quán)增幅最大，達(dá)到17%，公債也逆全球走勢(shì)增長(zhǎng)了4%。

漢斯表示，全球大部分地區(qū)都處于去杠桿化的趨勢(shì)，而亞太地區(qū)杠桿率有所增加。“中國(guó)目前已超過(guò)印度，成為該地區(qū)總體資本負(fù)債比最高的國(guó)家，達(dá)到65%。這兩個(gè)發(fā)展最快的市場(chǎng)需要小心處理這種情況，以確保資本負(fù)債水平不會(huì)上升到不可維持的水平。”

報(bào)告預(yù)計(jì)，去杠桿化還將繼續(xù)成為全球主調(diào)，但亞太地區(qū)由于基數(shù)較低，杠桿比例還會(huì)繼續(xù)上升，中國(guó)首當(dāng)其沖。“尤其是中國(guó)內(nèi)地和香港的房地產(chǎn)公司和開(kāi)發(fā)商，都會(huì)通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)債券來(lái)規(guī)避緊縮的借貸政策。”對(duì)于2011年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，報(bào)告預(yù)計(jì)，全球投資交易總量增速將有所放緩，增幅預(yù)計(jì)為9%。

戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅表示，美國(guó)依然是最有吸引力的市場(chǎng)，“由于目前美國(guó)國(guó)債利率偏低，從而降低了房地產(chǎn)的必要報(bào)酬率，并使得期望報(bào)酬率高于必要報(bào)酬率的可能性提高，因而美國(guó)的定價(jià)較有優(yōu)勢(shì)。”

但亞太地區(qū)會(huì)成為投資者寄希望于獲得較高回報(bào)的投資地。戴德梁行的調(diào)查顯示，投資者對(duì)亞太地區(qū)的期望回報(bào)率在10%左右，高于其他地區(qū)，更有13%的受訪者期望獲得20%以上的回報(bào)。

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